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      1. 產業園行業

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        行業咨詢 > 產業園行業

         產業園行業現狀

        (一) 產業園行業定義及分類

        產業園是指為促進某一產業發展而創立的特殊區位環境,是區域經濟發展、產業調整升級的重要空間聚集形式,擔負著聚集創新資源、培育新興產業、推動城市化建設等一系列的重要使命。產業園區能夠有效地創造聚集力,通過共享資源、克服外部負效應,帶動關聯產業的發展,從而有效地推動產業集群的形成。

        通過對比產業園區屬性和核心服務模式,可將中國整體產業園區行業分為五類。分別為創新型產業園區、創投型產業園區、媒體型產業園區、產業型產業園區和服務型產業園區。此外,由于產業園區行業仍處于初級探索階段,整體服務模式與運營模式并不完全成熟。也存在例如產業+娛樂、創投+游戲等復合型產業園區類型。

        (二) 市場規模

        根據國家發展改革委等六部委聯合發布的《中國產業園區審核公告目錄》,我國共有2,543家產業園區,其中國家級產業園區552家和省級產業園區1991家,集聚了幾乎所有的優勢產業和優秀企業,以國家高新區為例,截至2019年年底,國家高新區集聚了全國40%的高新技術企業。全國互聯百強企業中,98家誕生于國家高新區,以小米、華為、阿里巴巴等為代表的一批具有世界影響力的高新技術企業均誕生于此。隨我國社會經濟的持續發展,產業園區因其專業分工和產業集聚所帶來的效率優勢和規模優勢,其在我國國民經濟中的貢獻度也將越來越高。

        (三) 開發模式

        在產業園區40年探索和飛速發展的過程中,各地因地制宜,根據國家引導和市場需求情況形成多種較為成熟的開發模式,具體如下:

        從市場開發主體來看,我國產業園區開發模式可分為:

        1.產業園區開發模式:指開發區或工業園區管委會下設的開發公司運作的產業園區開發模式,是目前我國各級地方政府最常用的產業地產開發模式 ;

        2.主體企業引導模式:指產業內優勢企業獨立建設產業園區 ;

        3.產業地產商模式:指地產企業參與開發、運營等,如聯東集團聯東U谷、綠地集團濱湖國際總部產業園等 ;

        4.綜合運作模式:指對上述的工業園區開發模式、 龍頭企業引導模式和工業地產商模式進行混合運用的工業地產開發模式。例如華夏幸?;鶚I產業新城、 萬通地產匯源產業園。

        從產業園區開發資產運營模式來看, 主要分為重資產模式和輕資產模式:

        重資產模式是早年我國產業園區主要的開發運營模式,一般按照“開發—建設—出售—再開發”的路徑,如天安數碼城。

        近幾年隨著地產行業利潤率和杠桿率的長期下降,產業園區開發和運營商開始尋求產業轉型升級,紛紛開始從重資產模式向輕資產轉變,如華夏幸福的“園區孵化+地產開發模式”、普洛斯“專業開發+基金運作模式”、聯動集團“聯東U谷”品牌模式等。

        (四) 國內外產業園行業對比

        國內外產業園區的目標客戶都鎖定在早期、特定行業、具有商業前景的企業,致力于為其提供成長初期缺乏的資源,以協助其實現商業價值的快速增長。根據價值鏈管理理論,可將商業模式內涵拆分為價值定位 、價值創造、價值實現與價值傳遞等維度。受限于體制、經濟與文化等方面差異,國內外產業園區的探索方向及落地形式有所不同。

        國外產業園區更注重創客文化及高技術投資回報,傾向于以獲取企業股份或拋售企業股票收獲溢價作為主要的盈利方式,并形成持續的經營能力,通過技術積累與項目展示收獲口碑;國內產業園區緊密圍繞政策導向和產業價值定位制定預期發展目標,通過打通產學研加速資源交換與聚焦,為企業獲得收益,不斷積累資源與品牌影響力形成雪球效應。

         
         

        行業發展驅動因素

        (一) 政策因素

        近幾年,國內產業園區產業發展、行業推廣、市場監管等重要環節的宏觀政策環境已經日趨完善 。國務院先后出臺多項與產業園區密切相關的政策文件,為產業園區發展奠定了重要的政策基礎。在統一化進程加快、精細化管理需求的加持下,需求迎來快速釋放。

        (二) 產業融合

        產業園行業與其他關聯產業融合發展帶來的發展機遇,目前的互聯網+、直播+、移動+、電商+、5G+等等,都是產業園行業與共聯產業融合發展的案例,使產業園行業真正成為推動消費轉型升級的抓手。幾大產業的融合落地 ,使得創新業務愈加清晰,優化了業務格局,龍頭優勢更加明顯,加速提升了行業集中度。

        (三) 技術因素

        產業園區具有物聯化、互聯化和智能化的特點。使得產業園區運轉高效有序,信息資源得到有效利用,覆蓋社會、經濟、環境、生活的各個層面。

        (四) 市場因素

        技術革新帶來產業園區市場的熱度高漲,應用場景得到跨越式發展,行業用戶需求爆發式增長極大豐富了產業園區的應用場景,形成一個良性循環。一方面 ,產業園區的產業鏈中原料和供應商的進一步推動,有利于產業源端的重組升級,優化產業流程;另一方面有利于產品的不斷升級和質量改進,進一步滿足用戶的新需求,這些都有利于產業進一步發展。

         
         

        行業發展痛點

        (一) 產業園缺乏完整的頂層設計,同質化競爭嚴重

        產業園在開發前缺乏完整的頂層設計,傾向于模仿國內外成功園區案例,在產業定位、園區規劃、產業鏈結構等環節缺乏科學合理化規劃,導致園區難形成核心競爭力,同類型園區面臨同質化競爭,不利于資源高效利用和園區長遠發展。

        (二) 運營狀況參差不齊

        政府、園區運營團隊專業素質和能力參差不齊,發展定位不明確,提供的服務內容單一,孵化創業能力也有限。無法因地制宜的為企業制定管理標準及服務標準,導致引入企業間互動性不強,無法獲取最新企業數據,為企業提供一對一專屬服務。

        (三) 缺乏具有影響力的實體和網絡信息平臺

        信息化時代,對于普通大眾而言,具有公信力的網絡信息平臺是高效便捷的信息來源渠道,但是目前很多產業園對于這種信息平臺的缺乏,導致與創客及創業需求的人群存在著嚴重信息不對稱現象。

        (四) 精準招商困難

        當前產業園存在招商資源少、對接效率低、傳統招商模式效果不佳等問題,導致園區招商成功率低,招商費用居高不下,同類園區形成惡性競爭。

        (五) 缺乏有效診斷,產業園發展后勁乏力

        目前部分產業園在招商前缺乏有效診斷,引進夕陽產業或成長性較差的企業。經過長時間發展,園內企業增長困難,導致產業園盈利能力下降,陷入運營困境。

         
         

        行業發展趨勢

        (一) 從單一功能型產業園區走向產業新城

        受到優惠政策支持和較低的土地成本的吸引,中國大部分產業園多建于主城區之外的偏遠郊區,園區的生活配套設施和服務匱乏,生產功能與生活功能嚴重脫離,產城融合度低。然而,隨著產業園的演變和升級發展,產業園將會匯聚更多的城市生活元素,園區功能日趨多元化,通過配套各種商業、金融、醫療、休閑娛樂等服務促進產業園往綜合城區方向發展,形成產城融合的產業新城。

        (二) 產業園往智慧產業園區方向升級

        隨著各大房地產商大規模進入產業地產,產業園行業競爭愈加激烈,疊加早期大部分產業園的產業結構和功能定位不精準,導致當前中國產業園面臨供求過剩和嚴重同質化的問題。為了在激烈競爭中突圍而出,中國產業園借助物聯網、云計算、人工智能、5G等新一代信息技術構建智慧園區,從園區基礎設施、運營管理、園區招商、企業服務、金融服務等方面實現科技化、智能化、一體化升級,提高園區服務、運營能力,降低園區運營和管理成本,推進園區協同管理和集約化發展。

        (三) 由加工型產業園區向研發型產業園區轉型

        隨著國家技術和研發實力不斷提高,產業園區將從附加價值低的加工/代工型轉型為高價值的研發、技術型園區。

        (四) 從強調引進大型公司向科技型中小企業集群轉變

        隨著科技預測性和可控性的加強,在總體方向下,將研發課題市場化、模塊化、專業化將是未來趨勢,采用小規模研究,充分利用其靈活性,可有效分散風險和加快科技研發速度。

        (五) 由單純的土地運營向綜合的“產業開發”和“氛圍培育”轉變

        未來產業園區將從片面的環境建設走向全方位的氛圍培育,在打造一流的硬環境的同時,加強區域文化氛圍、創新機制、管理服務等軟環境的建設。

         
         

        博爾森咨詢服務內容

        針對產業園行業的特點,博爾森提供企業戰略規劃、集團管控、組織管理、流程優化、人力資源管理、制度體系建設、風險與內控管理、企業文化建設等多方面的個性化咨詢服務。

        1、戰略規劃咨詢

        對于企業的戰略規劃,采用戰略分析框架,進行企業的個性化戰略咨詢。主要咨詢內容包括戰略目標、戰略定位和戰略發展路徑的設計。

        2、集團管控咨詢

        遵循以評估組織戰略、產品、 能力三大要素為核心的管控模式選擇原則,在清晰集團總部和下屬單位組織定位的基礎上,充分評估、界定管理層級及各自在各專業領域管控的具體廣度和深度,形成相應的管控模式。

        3、組織創新咨詢

        從組織狀態診斷、戰略導向、管控模式、關鍵職能、機構設置、運營機制、制度與流程體系等方面對企業的組織進行具體優化設計,以保障戰略落地。

        4、人力資源管理咨詢

        在戰略規劃和組織優化的基礎上為制造型企業進行人力資源規劃、定崗定編、崗位工作分析、人力素質測評、績效薪酬體系設計和培訓。

        5、制度體系建設咨詢

        從企業制度體系現狀評估開始,在制度體系框架建設、制度體系內容建設、制度落地實施體系建設、制度評估體系建設以及對制度管理體系的建設,形成一個完整的制度全生命周期閉環管理,使制度成為企業科學化、精細化管理的有效工具。

        6、風險與內控咨詢

        在合規型內控體系建設的基礎上,全面梳理企業目前所面臨的整體風險,將這些風險全部納入到企業風險管理體系,從而實現企業風險的全內控管理,確保企業在風險可控的狀態下運行。

        7、企業文化咨詢

        通過診斷企業的文化類型及管理模式,鎖定企業的核心價值。經全員共識確定基于核心理念的關鍵時刻,并形成相應原則與機制,強力打造組織的文化磁場。著重關注員工的敬業度,工作氛圍及管理模式,為企業實效解決企業文化根植實施的核心關鍵問題,助力企業持續提升價值,永續發展,基業長青。


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