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      1. 房地產行業

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        行業咨詢 > 房地產行業

         房地產行業現狀

        (一) 行業整體趨勢

        2016年中央經濟工作會議首次提出“房子是用來住的、不是用來炒的”這一基本定位,十九大再度予以重申,顯示本輪房地產調控的主基調仍在延續。全國商品房銷售面積今年降至調控以來的低點,呈顯著降溫趨勢,樓市泡沫在一定程度上受到壓縮。

        從城市等級分類來看,根據國信宏觀經濟與房地產數據庫對全國170個地級以上城市的監測數據,一線城市商品房銷售出現負增長,下跌5.1%,二線城市與上年持平,三四線城市是帶動銷售增長的主力,分別增長2.4%和3.8%。分省市看,北京、上海、天津分別以34142、26890和16054元/平方米位居各省市前三位,河南、湖南、內蒙古、貴州、甘肅、寧夏、新疆等7個省區均價在6000元以內。從漲幅來看,省市間分化明顯,云南、海南、山西、陜西等4個省區漲幅較高,均超過20%,除海南外,均屬于西部地區。

        (二) 地產價值鏈

        地產行業價值鏈可以分為前端環節、中間環節、后端環節,其中高利潤區主要集中在前端與后端,中間環節屬于地產行業價值鏈的凹部。開發商盡管在價值鏈環節有不同表現,但基本都將利潤創造環節鎖定在價值鏈的兩端。中間環節的主要業務外包,開發商只從事管理協調的工作。

        房地產價值鏈

        隨著近年來地產行業的創新經營模式,地產開發價值鏈正在從上述傳統的價值鏈模式轉變為新的價值鏈模式,價值鏈新轉變更加突出全程資產管理能力,價值環節分化為前期介入+對接分階段實現利潤、后端介入+資產經營整合,投資策劃、品牌營銷成為行業的關鍵成功因素。

         
         

        房地產行業發展機遇

        (一) 制度改革引導行業健康發展

        2020年初,中共中央、國務院印發《關于構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》(以下簡稱《意見》)等重要文件?!兑庖姟诽岢隽松罨厥袌龌母?、促進區域協調發展、推動經濟發展向高質量轉變的要求。以深化要素市場化改革促進新型城鎮化發展,房地產行業前景依舊值得期待。

        (二) 城鎮化發展

        我國城市化率才58%,離發達國家的80%還有很大差距,未來至少有2-3億人口要進城,這對住房特別是中低價位、中小戶型住房有強勁的需求。此外,城市更新、舊城改造、物業服務也是很大的市場。比如中海品牌現在價值達到586億元,一方面靠項目高質量的開發,另一方面是企業抓住了人們對物業服務升值增值的需求。

        (三) 養老地產帶來的機遇

        “2018健康中國發展大會”明確提出要以“大健康、大衛生”的理念,推動“大養老”服務體系的建設。提高老年人生活品質,讓老年人感受到健康長壽的好生活,不僅僅是發展養老本身,而是整個大健康的產業鏈。

         
         

        房地產行業痛點

        (一) 重資產

        房地產行業是一個重資產行業,普遍存在著高杠桿運營,一般為左邊是拿地,右邊是融資,行業龍頭企業也不能避免。房企在大量的商業沉淀占用大量的資金,住宅開發過程中標準化、產業化等問題有待提升。

        (二) 住宅市場空間受限

        傳統住宅市場規?;l展空間受限,這已經成為當前房企發展過程遭遇的痛點。從房企戰略發展的角度來看,雖然一些房企規模足夠大,但是也隨時面臨被行業顛覆的風險,此時,房企自己也不得不顛覆自己進行轉型。從大多數房企轉型方向來看,大部分房企開始轉向運營方向,而商業地產、產業地產與養老地產是房企轉型運營的三大方向。

        (三) 拿地成本及融資成本高

        在激烈的市場競爭環境和樓市調控的背景下,一線城市及核心二線城市拿地價格越來越高,房企在擴張及運營過程存在著較大風險,由此產生的合作拿地的開發模式逐漸盛行。合作拿地本身就是市場資源優化配置,規避投資風險的市場行為。此時,房企由競爭轉為“競合”,各個開發企業背后各地產大佬既龍爭虎斗,又合作相互借力。

        此外,房地產行業還存在著樓市高庫存、營銷模式單一等問題。

         
         

        物業管理行業現狀及發展趨勢

        從物業服務行業自身所處發展階段的層面來看,核心有一下四個經濟特征:

        1. 規模型企業集聚效應顯現,集中度不斷提升,馬太效應明顯,預計2023年TOP10企業市場占有率將由2018年的11.89%增長至21.14%。

        2. 目前資金優勢型物業企業的資本市場“虹吸效應”明顯,物業行業并購整合不斷加速,物業企業上市將進入集中爆發期,在資本驅動之下,物業行業的集中度定會進一步加快提升

        3. 各業態物業正在發生分化。住宅物業市場方面,未來中國住宅開發新增面積總量基本見頂,中長期將保持14至15億平方米。在非住宅市場方面,增速相對穩健,市場空間可觀,特別是辦公、產業園區和公建物業等領域正引得眾多物業企業競相布局

        4. 對標國外物業行業發展歷程及國外物業行業標桿型企業,我國國內消費類生活服務發力仍顯不足,隨著國內消費升級、服努升級,物業園區生活服務將成為未來業績增長的核心驅動力

        目前,物業企業的主要收費以包干制為主,酬金制為輔,基礎服務與增值服務并存,從住宅、商辦逐步擴圍至園區、城市服務。2018年,百強企業多種經營收入均值達1.35億元,同比增長24.5%;百強企業增值服務收入占比18.2%,較2017年+0.9pct,增值服務凈利潤占比達41.7%,同比+2.4pct,隱含增值服務的利潤率遠高于基礎服務,由此可以看出增值服務將是未來企業關鍵盈利點。其中,增值服務涵蓋領域多種多樣,包括房屋經紀、社區金融、電商業務、家政服務,甚至包含養老等具備一定專業壁壘的方向,雖然增值服務之間可能有一定協同性,但仍具有相當的獨特性。因此物業公司很難實現對各個領域的全面覆蓋,更可能發展為各自聚焦某一專業領域的格局,因而行業競爭格局較難加劇。

         
         

        博爾森咨詢服務內容

        針對房地產行業的特點,博爾森提供企業戰略規劃、集團管控、組織管理、流程優化、人力資源管理、制度體系建設、風險與內控管理、企業文化建設等多方面的個性化咨詢服務。

        1、戰略規劃咨詢

        對于企業的戰略規劃,采用戰略分析框架,進行企業的個性化戰略咨詢。通過運用戰略規劃框架模型及PEST、SWOT等工具,幫助企業明晰自身所處內外部環境、戰略定位等,在此基礎上逐步提出企業總體規劃、保障體系、戰略舉措及行動計劃,形成完整的戰略管理體系;對項目公司等分子公司的戰略定位或發展規劃,在分析自身組織核心能力以及對比能力差距的基礎上,進一步明確戰略執行與落地的阻礙因素與驅動因素,并提出符合企業管理實際的一系列戰略舉措,最后將戰略舉措轉化為實際行動計劃與實現組織目標的關鍵成功因素,并提煉出KPI指標以驅動實現戰略目標。

        2、集團管控咨詢

        遵循以評估組織戰略、產品、 能力三大要素為核心的管控模式選擇原則,在清晰集團總部和下屬單位(區域中心、城市公司、項目公司等分子公司)組織定位的基礎上,充分評估、界定管理層級及各自在各專業領域管控的具體廣度和深度,形成相應的管控模式。

        3、組織創新咨詢

        從組織狀態診斷、戰略導向、管控模式、關鍵職能、機構設置、運營機制、制度與流程體系等方面對企業的組織進行具體優化設計,以保障戰略落地。

        根據房地產企業組織定位設計模型, 結合企業所處發展階段、企業管理水平、人才儲備、土地儲備量、項目數量等實際情況,界定公司管理層級及集團總部和下屬單位(區域中心、城市公司、項目公司等分子公司)角色定位,明確各自在企業運作中的管理重點,并據此設計公司組織架構。

        4、人力資源管理咨詢

        在戰略規劃和組織優化的基礎上,博爾森為房地產企業進行人力資源規劃、定崗定編、崗位工作分析、人力素質測評、績效薪酬體系設計和培訓發展。

        缺乏系統的人力資源規劃,專業崗位人員配置不足,人事調動頻繁,缺乏人員梯隊建設,不能有效的滿足公司業務開展的需要,人力資源成為公司發展中最大的資源瓶頸。人力資源規劃的核心是能夠預測人力資源的供求狀況,建立供求預測模型,對比分析人力資源的供求差距,為房地產企業的發展戰略提供人才支持。崗位勝任力模型建設是從現有核心崗位及其相應能力要求入手,綜合運用訪談、分析、研討、案例借鑒等方法,構建崗位勝任力模型,開展人才評價,注重人才管理及其結果反饋,實現以能力為核心的人才管理循環。

        5、制度體系建設咨詢

        從企業制度體系現狀評估開始,在制度體系框架建設、制度體系內容建設、制度落地實施體系建設、制度評估體系建設以及對制度管理體系的建設,形成一個完整的制度全生命周期閉環管理,使制度成為企業科學化、精細化管理的有效工具。

        6、風險與內控咨詢

        在合規型內控體系建設的基礎上,全面梳理企業目前所面臨的整體風險,將這些風險全部納入到企業風險管理體系,從而實現企業風險的全內控管理,確保企業在風險可控的狀態下運行。

        7、企業文化咨詢

        通過診斷企業的文化類型及管理模式,鎖定企業的核心價值。經全員共識確定基于核心理念的關鍵時刻,并形成相應原則與機制,強力打造組織的文化磁場。著重關注員工的敬業度,工作氛圍及管理模式,為企業實效解決企業文化根植實施的核心關鍵問題,助力企業持續提升價值,永續發展,基業長青。


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